- Immobilien: Kaufverträge über (Haus)Grundstücke und Wohnungen, Bauträgerverträge und Teilungserklärungen zur Aufteilung in Wohnungseigentum, zusätzlich die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten und anderen dinglichen Rechte im Grundbuch, wie z.B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten. Weitere Details finden Sie hier.
- Unternehmen: Unternehmsgründung, Unternehmenskauf und Unternehmensnachfolge, ferner Gesellschafts- und Hauptversammlungen, Geschäftsanteilsveräußerungen und Umstrukturierungen sowie Handelsregisteranmeldungen aller Art. Weitere Details finden Sie hier.
- Vererben und Schenken: Gestaltung letztwilliger Verfügungen (Testamente und Erbverträge), vorweggenommene Erbfolge einschließlich Schenkungs-, Versorgungs- und Übertragungsverträge, ferner nach einem Todesfall Erbscheinsanträge und Erbauseinandersetzungen. Weitere Details finden Sie hier.
- Familie: Gestaltung von Eheverträgen und Scheidungsfolgenvereinbarungen, sowie von Partnerschaftsverträgen bei nichtehelichen oder Lebenspartnerschaften, ferner Adoptionen. Weitere Details finden Sie hier.
- Notfallvorsorge: Notarielle General- und Vorsorgevollmachten, Patientenverfügungen und Betreuungsverfügungen. Weitere Details finden Sie hier.
- Schlichten: Tätigkeit als Mediator oder Schiedsrichter, Nachlassauseinandersetzungen und Scheidungsvereinbarungen. Weitere Details finden Sie hier.
- International Services: Unterschriftsbeglaubigungen, Register- und Vollmachtsbescheinigungen, Notarbestätigungen, sowie konsularische Legalisation einschließlich Einholung einer Apostille nach der Haager Konvention. Weitere Details finden Sie hier.
- Für notarielle Tätigkeiten fallen gesetzlich genau festgelegte Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Weitere Details finden Sie hier.
Zusätzlich zu der Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung von notariellen Urkundsgeschäften erteilt Herr Dahlkamp auch außerhalb von konkreten Beurkundungswünschen rechtlichen Rat, prüft auf Wunsch Vertragsentwürfe, erstellt juristische Gutachten und vermittelt in Konfliktsituationen.
IMMOBILIEN
Daher haben sowohl Käufer als auch Verkäufer ein besonderes Interesse an einer sorgfältigen Formulierung und zuverlässigen Abwicklung des Vertrages. Ich begleite Verkäufer und Käufer durch den Vertrag und seine Abwicklung. Dabei passe ich bewährte Vertragsklauseln ständig an neue Gesetzen und die Entwicklungen der Rechtsprechung sowie natürlich den Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls an.
Besonderheiten gelten beim Kauf vom Bauträger, weil ein Bauträger dem Käufer nicht nur ein Grundstück verkauft, sondern sich zugleich verpflichtet , auf dem Grundstück ein bestimmtes Gebäude zu errichten.
Bei Kaufverträgen kann der Käufer den Kaufpreis zumeist nur mit Hilfe eines Kredites bezahlen, bei dem die finanzierende Bank in der Regel eine dingliche Sicherheit in der Form einer Grundschuld oder Hypothek verlangt.
IMMOBILIENKAUF
Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten schon von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Damit Sie als Käufer oder Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden, hat der Gesetzgeber die Mitwirkung des Notars vorgesehen. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite soll der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Zudem muss sichergestellt werden, dass der Käufer die Immobilie ohne Hypotheken oder Grundschulden erhält, die noch Darlehen des Verkäufers absichern.
Wir besprechen mit Ihnen Ihre Zielvorstellungen und informieren Sie gerne über die verschiedenen Regelungsmöglichkeiten insbesondere in Bezug auf die Gewährleistung, den Besitzübergang, die Übernahme etwaiger Mietverhältnisse und die Finanzierung. Wir sehen für Sie das Grundbuch ein und prüfen, ob dort Belastungen verzeichnet sind, die einer besonderen Regelung bedürfen. Abhängig davon, ob Kaufgegenstand ein Bauplatz, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, nehmen wir besondere Bestimmungen in den Vertrag auf.
ABLAUFPLAN IMMOBILIENKAUF
1. Verhandlungs- und Entwurfsphase: In dieser Phase verhandeln Verkäufer und Käufer die Kernpunkte des Kaufvertrages, insbesondere also den Kaufpreis, aber auch darüber, ob vielleicht Inventar wie Einbauküchen, Schränke oder ähnliches mitverkauft werden, wann der Verkäufer – sofern er die Immobilie selbst bewohnt – das Objekt räumen soll, ob der übliche Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gelten soll oder ob besondere Garantieerklärungen abgegeben werden sollen etc. Sobald Verkäufer und Käufer sich im Wesentlichen einig geworden sind, werden Sie den Notar kontaktieren und ihm das Ergebnis der Verhandlungen mitteilen. Gerne können Sie uns hierzu anrufen oder uns eine E-Mail oder ein Schreiben senden. Zur Verfügung haben wir Ihnen im Downloadbereich einen Fragebogen bereit gestellt, der die sämtlichen Themenbereiche behandelt. Selbstverständlich können wir auch einen Besprechungstermin vereinbaren, was sich insbesondere bei schwierigeren Vertragsgestaltungen empfiehlt. Wir werden Ihnen schnellstmöglich einen Vertragsentwurf zusenden, den Sie gemeinsam mit Ihrem Vertragspartner besprechen können. Etwaige Änderungswünsche sollten Sie uns nach Abstimmung untereinander mitteilen. Anschließend kann ein Termin zur Beurkundung mit dem Notar vereinbart werden. Der Käufer wird in der Verhandlungsphase auch bereits seine Finanzierung sicherstellen wollen. Er wird mit Banken oder Sparkassen über eine Darlehensgewährung verhandeln. Vor Beurkundung sollte eine feste Darlehenszusage einer Bank oder Sparkasse vorliegen. Regelmäßig wird das Kreditinstitut auf einer Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld oder – in der Praxis seltener – einer Hypothek bestehen. Die Bestellung dieser Sicherheiten beurkunden wir gerne für Sie. Bitte reichen Sie uns hierfür die Grundschuldbestellungsunterlagen Ihrer Bank, gerne auch als pdf herein. Wenn uns diese Unterlagen rechtzeitig vorliegen, kann die Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen, so dass Sie nur einen Notartermin benötigen. Natürlich können wir aber auch einen späteren Termin zur Grundschuldbestellung vereinbaren. Entgegen anderer Entgegen anderslautenden Aussagen im Internet, führt eine spätere Beurkundung der Grundschuld nicht zu höheren Gebühren.
2. Beurkundungsphase: Im Rahmen der Beurkundung verliest der Notar den gesamten Kaufvertrag und erklärt die wesentlichen Bestimmungen. Jetzt wird abschließend geprüft, ob der Vertrag die zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner getroffenen Vereinbarungen enthält. Selbstverständlich können Sie jederzeit Fragen stellen. Auch können kleinere Änderungen noch im Beurkundungstermin vorgenommen werden. Nach Unterschrift des Vertrages ist dieser wirksam und für Verkäufer und Käufer bindend.
3. Abwicklungsphase: Ein Großteil der notariellen Tätigkeit beginnt erst nach Beurkundung des Kaufvertrages. Jetzt erfolgt der grundbuchliche Vollzug, an dessen Ende die Eigentumsumschreibung auf den Käufer steht. Häufig ist zudem der verkaufte Grundbesitz noch mit Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers belastet, die gelöscht werden müssen. Hierzu schreiben wir die beteiligten Banken an und bitten um Übersendung der Löschungsbewilligung. Die gesamte Vollzugstätigkeit übernehmen wir für Sie und informieren Sie schriftlich über den Fortgang.
CHECKLISTE
Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs benötigen wir zumindest folgende Daten:
- Namen, Geburtsnamen, Geburtsdaten, Anschriften von Verkäufer und Käufer
- Nationalität des Käufers (in bestimmten Staaten erwerben Käufer nicht zu je ½-Anteil sondern in abweichenden Beteiligungs- oder Gemeinschaftsverhältnissen, z.B. in Errungenschaftsgemeinschaft nach italienischem Recht)
- Grundbuchangaben zum Kaufobjekt (hier kann ein älterer Grundbuchauszug oder die Kopie des Ankaufvertrages weiterhelfen; wenn Sie nicht fündig werden, genügt auch die postalische Adresse)
- Kaufpreis
- frühester Kaufpreiszahlungstermin
- Angaben zum Konto, auf das der Kaufpreis gezahlt werden soll
- ggf. Datum, zu dem der Verkäufer die Immobilie räumen soll
- Angaben dazu, ob eingetragene Grundschulden oder Hypotheken gelöscht werden oder von dem Käufer übernommen werden sollen (in beiden Fällen benötigen wir Namen und Anschrift der Bank sowie die Darlehensnummer)
- Bei mehreren Käufern: Beteiligungsverhältnis des Käufers (Eheleute erwerben häufig zu je ½-Anteil. Möglich ist aber auch ein Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder ein Alleinerwerb durch einen Ehegatten. Bezüglich der Einzelheiten beraten wir Sie gerne).
Bitte beachten Sie: Bei obigen Angaben handelt es sich nur um Mindestangaben. Eine Vielzahl von Kaufverträgen weicht vom „Normalfall“ ab. So kann es sein, dass im Grundbuch noch der Erblasser eingetragen ist, es können weitere Belastungen im Grundbuch eingetragen sein, vielleicht wünscht der Käufer auch besondere Bestimmungen zu Gewährleistungen und Garantien. Bitte setzen Sie sich bezüglich dieser Besonderheiten mit uns in Verbindung.
KAUF VOM BAUTRÄGER
Schwerpunkt: Sicherung des Käufers im Bauträgervertrag
Der Gesetzgeber hat den Käufer einer Bauträgerimmobilie durch verschiedene Gesetze und Verordnungen abgesichert. Zu nennen sind vor allem
- die Makler- und Bauträgerverordnung, die den Käufer davor schützen soll, dass er Kaufpreisteile leistet, ohne einen entsprechenden Gegenwert zu erhalten, sowie
- die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von sogenannten „allgemeinen Geschäftsbedingungen“, die den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln schützen (Verbraucherschutzvorschriften).
1. Schutz durch die Makler- und Bauträgerverordnung
Der Käufer muss nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nur das bezahlen, was der Bauträger tatsächlich schon gebaut hat. Damit wird der Käufer davor geschützt, dass er Vorausleistungen erbringt, die im Falle einer Insolvenz der Bauträgers verloren wären. Nach der MaBV kann des Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die sich aus folgenden Einzelpositionen zusammensetzen können: 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % der restlichen Vertragssumme nach Fertigstellung des Rohbaus, 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen, 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen, 7,0 % für den Fenstereinbau inkl. Verglasung, 4,2 % für den Innenputz inkl. Beiputzarbeiten, 2,1 % für den Estrich, 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 8,4 % nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 2,1 % für die Fassadenarbeiten, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Die Fertigstellung der einzelnen Gewerke teilt Ihnen meist der bauleitende Architekt mit. Um sicherzustellen, dass der Käufer mit Kaufpreiszahlung lastenfreies Eigentum erwirbt, sieht die MaBV zudem vor, dass keine Kaufpreisrate gezahlt werden muss bevor: 1. für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, das heißt, der Eigentumserwerb grundbuchlich gesichert ist; 2. die Löschung der meist vom Bauträger eingetragenen Hypotheken und Grundschulden gesichert ist; 3. sowie etwa erforderliche sonstige Genehmigungen zum Bauträgervertrag vorliegen. Das Vorliegen der vorgenannten Voraussetzungen überprüfen wir für Sie und teilen Ihnen schriftlich mit, wann der Kaufpreis gezahlt werden kann (sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“). Die ebenfalls für die Fälligkeit der Kaufpreisraten erforderliche Baugenehmigung kann beim Bauträger eingesehen werden.
2. Schutz durch Verbraucherschutzvorschriften
Die Vorschriften zur Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen den Käufer vor unangemessener Benachteiligung und überraschenden Klauseln. Im Bereich des Bauträgervertrages hat dies besondere Auswirkungen auf die Gewährleistungsregelungen. Der Bauträger kann nämlich die Gewährleistung für die von ihm erbrachten Bauleistungen zwar modifizieren aber nicht ausschließen. Der Käufer hat das nicht entziehbare Recht, Reparatur von etwaigen Mängeln zu verlangen. Bei Fehlschlagen der Reparatur kann er mindern und bei nicht unerheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Die Verjährungsfrist ist zwingend auf 5 Jahre ab Abnahme festgelegt. Durch die umfangreichen Sicherungsmechanismen für den Käufer erhöhen sich die Beurkundungskosten beim Notar grundsätzlich nicht.
GRUNDSCHULDEN
Häufige Fragen zum Thema Grundschuld
1. Die Grundschuldzinsen von 12 % bis 20 %
Von den zumeist zwischen 12 % und 20 % liegenden Grundschuldzinsen sollten Sie sich nicht verunsichern lassen: Für Ihr Darlehen ist und bleibt allein der im Darlehensvertrag festgelegte Zinssatz maßgeblich. Diese werden durch den in der Grundschuldurkunde genannten (höheren) dinglichen Zinssatz lediglich abgesichert. Der dingliche Zinssatz ist höher, weil er nicht nur den eigentlichen Darlehenszins, sondern auch etwaige Verzugszinsen absichern muss. Ferner soll er auch dann die Bank noch absichern, wenn das allgemeine Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung ihres Darlehensvertrages erheblich gestiegen ist. In jedem Fall gilt: Der dingliche Zinssatz bestimmt, in welcher Höhe die Bank vollstrecken kann. Der schuldrechtliche Zinssatz (der in ihrem Darlehensvertrag vereinbart ist) bestimmt, in welcher Höhe die Bank nach den Vereinbarungen mit dem Kreditnehmer im Darlehensvertrag vollstrecken darf.
2. Die Nebenleistungen Häufig lassen sich die Kreditinstitute mit der Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit für sogenannte einmalige Nebenleistungen (zwischen 5 % und 10 % des Grundschuldbetrages) eintragen. Hiermit sollen im Falle einer Zwangsversteigerung – pauschal – die ungefähren Zwangsversteigerungskosten mit abgedeckt werden. Auch hierzu gilt: Die Bank kann im Falle der Zwangsversteigerung grundsätzlich die gesamte Nebenleistung verlangen. Im Verhältnis zum Kreditnehmer darf sie jedoch nur den Betrag behalten, welchen dieser der Bank aus dem Darlehensverhältnis noch schuldet.
3. Löschung der Grundschuld Nach Rückzahlung des Darlehens wird die Grundschuld im Grundbuch nicht automatisch gelöscht. Sie bleibt vielmehr im Grundbuch eingetragen und ist jederzeit wiederverwendbar, kann also ein neues Darlehen absichern. Wenn feststeht, dass die Grundschuld nicht wiederverwendet werden soll, sollte sie gelöscht werden. Hierfür muss die Bank eine Löschungsbewilligung abgeben und der Grundstückseigentümer der Löschung beim Notar zustimmen. Der Notar stellt dann die entsprechenden Anträge beim Grundbuchamt. Zur Vorbereitung einer Grundschuld benötigen wir den Grundschuldbestellungsauftrag der Bank sowie die persönlichen Daten der Beteiligten.
Kosten
Ein konkretes Berechnungsbeispiel zu den anfallenden Notarkosten beim Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld finden Sie auf den Seiten der Bundesnotarkammer.
UNTERNEHMEN
Ich stehe Ihnen gerne bei allen rechtlichen Fragen rund um das Gesellschaftsrecht zur Verfügung. Ich arbeite dabei gerne auch mit den Rechtsabteilungen der Unternehmen oder mit den die Gesellschaft betreuenden Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen.
GESELLSCHAFT MIT BESCHRÄNKTER HAFTUNG
AKTIENGESELLSCHAFT
OFFENE HANDELSGESELLSCHAFT
KOMMANDITISTENGESELLSCHAFT
UNTERNEHMENSKAUF
NACHFOLGEPLANUNG BEI UNTERNEHMEN
VERERBEN UND SCHENKEN
Wenn weder Testament noch Erbvertrag errichtet wurde, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Diese führt jedoch häufig – gerade bei Ehepaaren – zu unerwünschten Ergebnissen: Der überlebende Ehegatte wird gemeinsam mit den Kindern Erbe. Sind keine Kinder vorhanden, erbt er gemeinsam mit den Schwiegereltern. Dies führt dazu, dass der überlebende Ehegatte über das Erbe nicht frei und alleine verfügen kann, also beispielsweise ein zum Nachlass gehörendes Haus nicht frei verkaufen oder belasten kann. Ist ein minderjähriges Kind Erbe geworden, so darf dessen Anteil am Grundbesitz nur mit Genehmigung durch das Familiengericht veräußert oder belastet werden.
VERERBEN ALLGEMEIN
- Vermächtnis. Sollen bestimmte Personen nicht Erbe werden, sondern beispielsweise nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten, können Sie bezüglich dieser Gegenstände ein Vermächtnis anordnen. Der vermachte Gegenstand geht nicht sofort mit dem Ihrem Tod in das Eigentum des Bedachten über. Vielmehr muss der Erbe dem Bedachten den Gegenstand herausgeben und übereignen.
- Der Testamentsvollstrecker hat i.d.R. die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, Ihre letztwilligen Verfügungen zur Ausführung zu bringen und bei einer Erbengemeinschaft ggf. die Auseinandersetzung unter den Erben vorzunehmen. Die Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist sinnvoll bei größeren Vermögen oder wenn zu befürchten ist, dass die Erben aufgrund von Minderjährigkeit, Unerfahrenheit, aus medizinischen Gründen oder wegen persönlicher Spannungen mit der Verwaltung des Nachlasses überfordert wären.
Benennung eines Vormunds. Die Eltern können für den Fall ihres Todes einen Vormund für ihr Kind benennen. Auch dies erfolgt durch Verfügung von Todes wegen.
TESTAMENTE und ERBVERTRÄGE
- Unrichtige Vorstellungen über das Erbrecht können zu inhaltlich ungenügenden Anordnungen führen. Daraus kann später im Erbfall die Schwierigkeit resultieren, dass sich nicht mehr genau ermitteln lässt, was der Erblasser wirklich als seinen letzten Willen gewollt hat. Die mögliche Konsequenz im Erbfall sind dann Streitigkeiten zwischen den Erben oder pflichtteilsberechtigten Personen. Eine unrichtige Testamentsgestaltung kann auch zu einer erheblichen Mehrbelastung der begünstigten Personen mit Erbschaftsteuer führen. Durch ein notarielles Testament können solche Unsicherheiten und Fehlerquellen vermieden werden, da der Notar eindeutige und rechtlich abgesicherte Formulierungen verwendet. Ihr letzter Wille wird damit bei weitem weniger angreifbar. Die Berücksichtigung pflichtteilsrechtlicher und steuerlicher Aspekte ist für mich als Notar selbstverständlich.
- Weiterhin ist das eigenhändige Testament nachteilig, wenn keine rechtliche Beratung erfolgt. Eine solche Beratung ist dringend zu empfehlen, da viele rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten dem rechtsunkundigen Erblasser unbekannt sind. Gerade bei größeren Vermögen oder komplizierten Verwandtschaftsverhältnissen („Patchwork“-Familie; Zerwürfnisse mit einzelnen Kindern) ist eine qualifizierte Beratung – auch aus erbschaftsteuerlicher Sicht – dringend anzuraten. Auch hat der Gesetzgeber mit dem Pflichtteilsrecht dem freien Testieren Schranken gesetzt.
- Ein weiterer Vorteil des notariellen Testaments bzw. des notariellen Erbvertrages besteht darin, dass die letztwillige Verfügung in diesen Fällen in amtliche Verwahrung von Amtsgericht bzw. Notar genommen wird und damit sichergestellt ist, dass die Verfügungen des Erblassers nach dem Tode ordnungsgemäß durchgeführt werden.
- Die Erben sparen sich bei Vorhandensein eines notariellen Testaments oder Erbvertrags i.d.R. Zeit und Kosten, da nur dann der Erbschein (z.B. zur Legitimation bei Banken oder – zwingend – gegenüber dem Grundbuchamt bei vorhandenem Grundbesitz) entbehrlich ist.
- Der Notar steht als verlässlicher Zeuge zur Verfügung, wenn die Testierfähigkeit des Erblassers später in Zweifel gezogen wird.
Aufgrund dieser und weiterer möglichen Themen empfiehlt es sich, Rechtsberatung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Erbvertrag Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete Verfügung von Todes wegen, an der mindestens zwei Vertragspartner beteiligt sind. Er ist notariell zu beurkunden. Anders als beim gemeinschaftlichen Testament können auch nicht miteinander verheiratete Personen einen Erbvertrag schließen. Die Vorteile eines notariell gestalteten und beurkundeten Testaments gelten in gleicher Weise auch für den Erbvertrag.
NACH DEM ERBFALL: ERBSCHEINSANTRAG und ERBSCHAFTSAUSSCHLAGUNG
Der Nachweis, welche Personen in welchem Verhältnis Erbe einer verstorbenen Person geworden sind, wird durch einen Erbschein erbracht. Der Erbscheinsantrag kann beim Notar gestellt werden. Der Erbschein selbst wird vom Nachlassgericht erteilt. Er ist in der Regel nicht erforderlich, wenn der Erblasser ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag errichtet hat.
Nach dem Erbfall können den oder die Erben – in wirtschaftlicher wie in menschlicher Hinsicht – noch Überraschungen erwarten. Bei folgenden wichtigen Fragen stehe ich Ihnen als Notar mit Rat und Tat zur Seite:
- Sind mehrere Erben berufen, sind diese als Erbengemeinschaft gemeinsam am Nachlass berechtigt. Über den Nachlass können sie also nur gemeinsam verfügen, z.B. ein nachlasszugehöriges Grundstück verkaufen oder einem Miterben zuweisen. Derartige Verträge sind beurkundungspflichtig. Die Miterben müssen darüber hinaus auch Verwaltungsentscheidungen gemeinsam treffen. Bei Nachlassauseinandersetzungen werden Notare vermittelnd und ggf. auch schlichtend tätig.
- Wer als Alleinerbe die Erbschaft en bloc oder als einer von mehreren Miterben seinen gesamten Erbteil verkaufen will, kann dies nur in einem notariell beurkundeten Vertrag tun.
- Auf den oder die Erben geht das gesamte Vermögen der verstorbenen Person über. Zum Vermögen zählen aber auch die Schulden des Verstorbenen. Der Erbe haftet für die Schulden unbegrenzt, wenn er nicht die Durchführung eines Nachlassinsolvenzverfahrens oder einer Nachlassverwaltung beantragt. Wer wegen solcher Schulden überhaupt nicht Erbe werden möchte, muss die Erbschaft ausschlagen. Für die Ausschlagung gilt grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen „ab Kenntnis des Erben von Anfall und Berufungsgrund“, d.h. regelmäßig sechs Wochen nach dem Tod des Erblassers. Wie man eine Ausschlagung formuliert, wer sie alles unterschreiben muss und welche Wirkungen sie hat, erläutern wir Ihnen gerne.
LEBZEITIGE SCHENKUNG: ÜBERTAGUNGSVERTRAG
- Pflichtteilsansprüche von dritten Personen können unter gewissen Voraussetzungen minimiert werden.
- Schenkung- bzw. erbschaftsteuerliche Freibeträge können durch zeitliche Verteilung der Übertragungsvorgänge mehrfach ausgenutzt werden.
- Die lebzeitige Übertragung auf eines von mehreren Kindern bietet die Möglichkeit, auch die Kinder, die etwa keinen Grundbesitz erhalten, an der Übertragung teilnehmen zu lassen und diesen ggf. andere Vermögenswerte – etwa Geldbeträge – zukommen zu lassen. Hierdurch kann möglicher Streit zwischen den Kindern als späteren Erben von vorneherein vermieden werden; der „Familienfriede“ ist gesichert.
- Durch die Übertragung von Grundbesitz von Eltern auf Kinder kann diesen die Begründung eines eigenen Hausstandes oder einer beruflichen Existenz erleichtert werden.
- Die Versorgung des Veräußerers kann im Rahmen des Übertragungsvertrages sichergestellt werden (etwa durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechtes, einer Rente oder anderen Geldzahlungen oder – in der Praxis inzwischen selten – durch die Verpflichtung des Beschenkten zu Pflegedienstleistungen).
Über die Einzelheiten der möglichen Vertragsgestaltungen beraten wir Sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
FAMILIE
- Soll Vermögen (z.B. Grundbesitz) gemeinsam oder alleine erworben werden und welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?
- Hafte ich für die Schulden meines Partners?
- Bin ich im Alter abgesichert?
- Stehen mir Zahlungen bei Krankheit und Erwerbsunfähigkeit zu oder muss ich Ansprüche meines Partners erwarten?
- Welche Rechte und Pflichten habe ich bezüglich gemeinsamer Kinder?
- Was geschieht im Falle der Trennung?
- Welche Rechte habe ich im Todesfall meines Partners?
- Was gilt in den sog. Patchworkfamilien?
- Was gilt für den Fall einer „internationalen Ehe“?
Die Antworten auf diese Fragen fallen je nach Ihrer individuellen Situation höchst unterschiedlich aus. Voraussetzung für maßgeschneiderte Lösungen ist dabei die genaue Kenntnis der Gesetzeslage. Als unparteiischer Berater vermittle ich Ihnen diese Kenntnis und biete vernünftige und ausgewogene Verträge an.
SCHEIDUNGSFOLGENVEREINBARUNG
EHEVERTRAG
- Zum Vermögen eines Ehepartners gehört ein Unternehmen oder andere wertvolle Vermögensgegenstände. Der Wertzuwachs des Unternehmens während der Ehezeit fällt in den Zugewinnausgleich, das heißt, er ist unter Umständen dem Ehepartner anteilig auszuzahlen. Dadurch ist nicht nur die Liquidität des betroffenen Ehepartners sondern auch und vor allem der Fortbestand seines Unternehmens gefährdet.
- Ein Ehepartner hat bereits oder wird demnächst Vermögenswerte, insbesondere Grundbesitz, von seinen Eltern erhalten. Zwar fällt der Grundbesitz als solcher nicht in den Zugewinnausgleich, wohl aber der Wertzuwachs während der Ehezeit. Dies ist häufig nicht gewünscht und könnte im Extremfall zum Verkauf des Grundbesitzes zwingen, um die Ausgleichsforderung begleichen zu können.
- Sie möchten zum zweiten Mal heiraten. Regelmäßig ist es Wunsch der Partner dieser „zweiten Ehe“, sich vermögensrechtlich weitestgehend so zu stellen, als sei man nicht verheiratet. Insbesondere soll das bereits erwirtschaftete Vermögen einschließlich dessen Wertsteigerungen im eigenen „Familienstamm“ bleiben. Meist ist auch ein relativ weitgehender Unterhaltsverzicht erwünscht.
Neben den güterrechtlichen Fragen spielt im Familienrecht auch der Unterhalt und die Altersversorgung eine große Rolle. Nach Scheidung der Ehe kommen Unterhaltsansprüche eines geschiedenen gegen seinen früheren Ehegatten vor allem in Betracht, wenn er nicht in der Lage ist, für seinen Unterhalt selbst zu sorgen, z. B. weil er gemeinsame Kinder betreut oder wegen Krankheit oder Alter nicht erwerbstätig sein kann. Die Höhe des Unterhalts richtet sich nach dem Lebensstandard während der Ehe und den Einkommensverhältnissen der geschiedenen Eheleute. Die Rechtsprechung hat sich in einer Vielzahl von Urteilen dazu geäußert, inwieweit der Unterhalt ausgeschlossen oder begrenzt werden kann. Zu den Details beraten wir Sie gerne.
BITTE BEACHTEN SIE:
Entgegen anderslautenden Gerüchten und Beiträgen ist ein Ehevertrag nicht erforderlich, um eine Haftung für Schulden des Ehepartners auszuschließen. Auch ohne Ehevertrag haftet jeder Ehepartner nur für seine eigenen Verbindlichkeiten. Etwas anderes gilt nur, wenn er der Schuld des Ehegatten beitritt (indem er beispielsweise eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet).
NOTFALLVORSORGE
Häufig wird die Vorsorgevollmacht mit einer Patientenverfügung kombiniert.
VORSORGEVOLLMACHT
- Vermögensverwaltung
- Gesundheitsfürsorge einschließlich des Rechtes zu entscheiden, ob schwerwiegende Operationen durchgeführt werden
- Regelungen über den Aufenthaltsort (insbesondere Einweisung in Krankenhaus)
- Recht für den Bevollmächtigten zur Einsicht in die Krankenakten
möglichst weitgehendes Mitbestimmungsrecht des Bevollmächtigten in Fragen der Heilbehandlung.
PATIENTENVERFÜGUNG
SCHLICHTEN
Aufgrund meiner Stellung als unabhängiger und unparteiischer Betreuer achte ich auf einen gerechten Interessensausgleich aller Vertragsparteien. Die gesetzlichen Aufklärungs-, Prüfungs- und Belehrungspflichten sowie die vorgeschriebenen Förmlichkeiten nach dem Beurkundungsgesetz tragen dazu bei, dass offene Fragen und Probleme schon vorab und im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss geklärt werden. Meine notariellen Urkunden werden klar, unzweifelhaft und ohne offene Punkte formuliert. Als öffentliche Urkunden erbringen sie den vollen Beweis des beurkundeten Vorgangs, als Vollstreckungstitel ersparen sie den Gang zum Gericht.
VORTEILE DER NOTARIELLEN SCHLICHTUNG
- Schlichtung ist mehr als ein Gerichtsverfahren: Die Beteiligten selbst bestimmen das Ergebnis. Es gibt keine Gewinner oder Verlierer.
- Die Einleitung eines Schlichtungsverfahrens unterbricht die Verjährung – das bedeutet Zeitgewinn für Verhandlungen.
- Aus der Schlichtungsvereinbarung kann unmittelbar vollstreckt werden – wie aus einem Gerichtsurteil.
- Einigungen vor einer unabhängigen Stelle wie dem Notar sind in der Regel schneller, unbürokratischer und billiger als ein Gerichtsurteil.
- Durch Landesrecht kann vorgeschrieben sein, dass man bei bestimmten Streitigkeiten einen Einigungsversuch bei einem Notar oder einer anderen Gütestelle versucht haben muss, bevor man Klage beim Amtsgericht erheben kann. Von dieser Möglichkeit haben als erste Bayern und Nordrhein-Westfalen Gebrauch gemacht.
Aber auch in allen anderen Streitigkeiten kann jederzeit ein Schlichtungsverfahren, eine sog. Mediation, durchgeführt werden. Der Notar hilft unparteiisch, eine für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden. Sofern die Beteiligten dies wünschen, formuliert er die Einigung in rechtlich eindeutiger Weise und kümmert sich um deren praktischen Vollzug. So ist der Erfolg der Schlichtung auch in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht gesichert.
Um dem schlichtenden Notar sowie den Schlichtungsparteien einen Leitfaden für den förmlichen Ablauf eines Schlichtungsverfahrens an die Hand zu geben, hat die Bundesnotarkammer eine Güteordnung beschlossen. Diese Güteordnung kann hier abgerufen werden.
INTERNATIONAL SERVICES
Certification Services
Corporate Law Notarizations
Real Estate Law
CERTIFICATION SERVICES
- Certification of signature, i. e. verifying the identity of the person signing the document in question and ensuring that he/she has legal capacity to do so;
- Certificate of existence of a German company including information on the companies trade name, corporate domicile and registered address;
- Certificate as to who is entitled to represent the company and if required a short legal opinion on the scope of the power of representation of the director (“Geschäftsführer”) or the holder of a special proxy (Prokurist);
- Certificates on legal successions, on changes in the trade name of a company, on changes in its corporate domicile et cetera.
CORPORATE LAW NOTARIZATIONS
- Drafting and notarizing of deeds regarding the transfer of shares in a German company with limited liability (“GmbH”) or shares in companies of other legal forms from one shareholder to another.
- Drafting and notarizing of deeds regarding the change of the articles of association of a German company.
- Drafting and notarizing of deeds regarding the merger or spin off of German companies as well as international mergers or spin offs;
- Drafting and notarizing of deeds regarding the establishment of all kinds of companies in Germany as well as their registration with the Commercial Register.
REAL ESTATE LAW
NOTARKOSTEN
Soziales Gebührensystem. Das Gebührensystem des GNotKG ist sorgfältig austariert. Es führt auch dazu, dass Notare viele Amtstätigkeiten ohne eine kostendeckende Gebühr durchführen. Dadurch wird gewährleistet, dass jedermann notarielle Beratung und Vertragsgestaltung in Anspruch nehmen kann, unabhängig von Vermögen oder Wert des Geschäfts.
Beratung inklusive. Das notarielle Kostenrecht hat als weiteren Vorteil, dass die gesamte Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit in der Beurkundungsgebühr enthalten ist, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand oder der Anzahl der Besprechungstermine.
Günstig. Eine Harvard-Studie aus dem Jahr 2007 zur Kostenstruktur, Qualität und Effizienz typischer Grundstückstransaktionen in Deutschland und anderen Ländern hat ergeben: Notare in Deutschland gewährleisten nicht nur in hohem Maße Rechtssicherheit, sondern sind im internationalen Vergleich auch sehr günstig.
Weiterführende Informationen und konkrete Berechnungsbeispiele finden Sie auf den Seiten der Bundesnotarkammer.